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不動産特定共同事業（FTK）の許可申請＠茨城県に向けて
こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです
先週は新規の不動産特定共同事業許可申請のため、茨城県庁まで出かけました。行政との事前相談を滞りなく終えて、初めの一歩はクリア
初訪問！上野から特急で１時間弱でした♪
茨城県庁へは初訪問でしたが、水戸の市街地を一望できる展望台（２５階）からの素晴らしい景色に感動みなさまも機会がありましたらぜひ、脚を運ぶことをオススメします
最上階25階は紅茶専門店のカフェになっています
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トーセイ（株）がFTKクラウドファンディング第２号ファンドをリリース。その内容は？
不動産物件の投資・開発・賃貸・管理を行うトーセイ株式会社（東京都港区）が、国内初の不動産特定共同事業法に基づく個人投資家向けの特例事業（SPC）型クラウドファンディング『TREC FUNDING』をリリースし、８月に第１号案ファンドの募集が行ったことを、以前のブログでもご紹介しました。
１号ファンドは募集開始後すぐ満額に達し、その後、第２号案件の組成が待たれていたところ、先週１２月１１日（金）に第２号ファンドの概要をリリースされました
第２号案件は、どのような内容となっているのでしょうか
プレスリリースによると、第２号ファンドの対象不動産は、神奈川県川崎市のオフィスビルの土地建物を取得し、一定期間運用後に売却し、賃料収入(インカムゲイン）及び売却益（キャピタルゲイン）を分配するという仕組みとなっています。
＜投資概要＞
名称：「TREC2号川崎オフィスビル投資ファンド」
対象不動産：
三起ビル東田（神奈川県川崎市川崎区東田町１１番２６号）
土地面積127.76㎡、延床面積674.86㎡、1987年竣工
スキームの概要：
不動産特定共同事業法上に基づく特例事業（同法第２条第８項）
①投資家は、不動産特定共同事業法上の特例事業者（SPC）と、匿名組合契約を締結し、金銭出資を行う。
②SPCは、投資家及びトーセイ(株)が拠出する出資金により、投資対象の土地建物の所有権を取得し、一定期間運用した上で売却する。
※SPCは、トーセイ(株)との間で、不動産特定共同事業法に基づく第三号事業及び第四号事業に係る業務委託契約を締結し、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に関する業務（AM業務）及び匿名組合出資の募集の取扱いに関する業務を委託する。
運用開始予定日：２０２１年１月１９日（火）
想定運用期間：３６カ月間（ただし、不動産市況に応じて早期終了又は延長の可能性あり）
金銭分配時期：年２回（毎年２月末日、８月末日予定）
金銭分配方法：分配金額－源泉徴収税額（２０．４２％相当）控除後の金額を専用預金口座に振込む方法。
予定分配金利回り（年利）：予定分配率５．２２%（※予定分配率＝（賃料収入 + 売却益 – 各種費用）÷ 投資元本 ÷ 運用期間 × 100）
横浜出身のカピバラ好き行政書士は、大学時代は電車で東京に通学していたので川崎にはなじみがあります
JR東海道線の横浜と品川の中間にあり、大型商業施設もありとてもにぎわっているエリアですね（大昔は倉庫しかありませんでした）。築３０年以上経過しているので、リノベーション工事を実施した後、本ファンドに取得させるそうです。
特例事業者は、「合同会社トレック・ムーン」となっています。
第１号ファンドの特例事業者は「合同会社トレック・アース」でしたので、別法人として倒産隔離が図られていることがわかります。
資金計画概要を見ると、不動産取得費用は２億８９００万円となっています。
ファンド設立・維持に必要な資金を含め、合計３億５４００万円を匿名組合出資により募集する計画です。第１号ファンドと同じく、優先劣後構造は採用していないので、損益はすべて出資割合に応じて分配されます。
SPCの設立費用が０円となっているのはなぜでしょうか・・・・
リターンシュミレーションによると、期中の分配率は約２．３２％（償却後）
運用期間（３年間を予定）後の売却価格を３億３５００万円とした場合、年利で５．２２％の配当となります
減価償却費を含む全ての費用を差引いた後の会計上の利益分配ですから、年配当率２．３２％となります。
なお、すべての資金を匿名組合出資で賄うＦｕｌｌ Equityであるため、資金の約半分を金融機関のシニアローンで賄っていた第１号案件（レジデンス）と比較して、レバレッジ効果がない分、利回りは低くなったものと思われます
レバレッジが利いていないということは、裏を返せばリスクも低減されているということです。
しかし、一般的にオフィスの方が住居（レジ）よりも景気変動の影響を受けやすいといわれていますので、レジを対象不動産としていた１号案件以上に、対象不動産の時価変動リスクをしっかりと見極める必要があるでしょう
１２月２１日（月）から募集開始ということです。
募集状況に引き続き注目ですね