秋も深まる11月、その初日である11月1日（日）付の読売新聞全国版に
「みんなで大家さん」問題を扱った記事が掲載され、専門家としてコメントしました。
読売新聞コメント記事の概要
報道によれば、成田空港周辺の開発事業を対象とした「みんなで大家さん」の商品には、3万人を超える投資家から約2,000億円の出資が集まっていました。しかし、2025年7月以降は配当が遅延し、今年9月には大阪府と東京都が関係2社の事業許可を取り消しました。出資金の返還の見通しは立っていません。
記事では、不動産特定共同事業の市場が急拡大していることや、2017年の法改正でインターネット上での契約締結が可能となって以降、投資家が大きく増えていることも紹介されています。
また、今年8月の施行規則改正により、12月1日から既存事業者についても改正後の説明・報告事項への対応が本格化することにも触れられています。
掲載されたコメント
「将来の開発を見込んで不動産の価値を高く見積もった場合、開発がうまくいかなければ出資者に損失が生じかねない。『投資は自己責任』が原則で、開発の実績などを踏まえた慎重な判断が必要だ。行政も、資金計画や工事の進捗が投資家に十分説明されるよう監督すべきだ」
引用：2026年11月1日付読売新聞より。
記事の全文は下記をご参照ください。
https://www.yomiuri.co.jp/national/20261101-GYT1T00002/#google_vignette
紙面では伝えきれなかったこと
新聞のコメントは字数が限られるため、取材でお話しした内容を少し補足します。
開発型商品の大きなリスクは、価値の多くが将来の予測に依存することです。
賃貸中の物件であれば、現在の賃料収入などから価値をある程度確認できます。一方、開発型の商品では、まだ完成していない不動産について「計画どおり開発できた場合」の将来価値を見込んで投資します。
許認可、資金調達、工事、完成後の需要――どこかで計画が崩れれば、前提としていた価値も大きく変わります。
大切なのは利回りの数字だけではなく、その利回りを支える開発計画が本当に実現できるのかを見ることです。
具体的には、
・事業者に、同種・同規模の開発を完遂した実績があるか
・必要な許認可はどこまで取得できているか
・資金計画に無理がないか
・開発が失敗した場合、どの程度の資金を回収できる見込みがあるか
といった点が重要になります。
「投資は自己責任」という言葉は、投資家を責める趣旨ではありません。
不特法の商品には、元本を公的に補償する仕組みはありません。だからこそ、投資する前に、成功した場合だけでなく「失敗したらどうなるか」まで確認することが重要だと考えています。
また、今回の取材では行政の役割についてもお話ししました。
書面に必要事項が記載されていることと、投資家が事業の実態やリスクを理解できることは別です。特に大規模・長期の開発型商品では、出資時だけでなく、その後の資金計画や工事進捗についても継続的な説明が重要です。
行政にも、案件の規模や期間などのリスクに応じて状況を把握し、投資家に十分な説明がなされているかを監督していくことが求められると考えています。
12月1日から改正対応が本格化
8月21日に公布・施行された改正施行規則には、既存事業者について一部経過措置が設けられています。
契約成立前の説明事項、財産管理報告書、電子取引業務のHP掲載事項については、11月30日まで従前の例によることができるため、12月1日から改正対応が本格化します。
事業者の皆さまには、改めて次の点をご確認いただきたいと思います。
・契約成立前書面に、価格の妥当性の根拠、出資金の使途、工事完了前案件の資金計画や工事予定などを反映しているか
・財産管理報告書で、支出額・使途、工事の状況などを説明できるか
・利回り等の表示について、予想である旨とその根拠を適切に示しているか
・利害関係人取引について、価格・賃料の妥当性を説明できるか
改正の本質は、書面を整えることだけではなく、投資家への説明を尽くすことにあります。
12月1日を、自社の商品設計や説明のあり方を改めて点検する機会にしていただければと思います。
2026年8月改正の詳細と実務対応については、特設ページにまとめています。
書面の見直しや社内体制の点検について、ご不明な点がございましたらお気軽にご相談ください🤗