本日は、令和8年度税制改正（資産課税）のうち、不動産特定共同事業者にとってインパクトが大きい論点を共有します。
今回、「タワマン節税」「アパマン節税」として注目されがちな論点に、亡くなる前の5年以内に取得した貸付用不動産を
“取得価額ベース（80%）”
で評価する方向性（いわゆる5年ルール）があります。
しかし、不特法業界にとってよりクリティカルなのは、不動産小口化商品に係る評価方法の見直しです。
すなわち、不動産特定共同事業契約等に基づく小口化商品は、相続・贈与時点の「通常の取引価額」相当で評価する方向が示されています。
「通常の取引価額」は、課税上の弊害がない限り、事業者が提示する適正な処分価格・買取価格、売買実例、定期報告書等の価格情報を参酌して算定できる、と整理されています。
これにより、これまで“相続税評価の圧縮”を強い訴求軸としてきた商品は、コンセプト・説明資料・開示の作法を根本から組み替える必要が出てきます。
一方で、相続対策のニーズが消えるわけではありません。
残される答えはむしろシンプルで、短期の評価圧縮ではなく、腰を据えた大家業（長期・実需型）に近づく、ということだと私は見ています。
この局面では、不動産事業者側に「賃貸管理・運営の強化」や「出口を見据えた資産設計」を支える役割が、これまで以上に強く求められます。
なお、これらは令和9年（2027年）以後の相続等から適用、と見込まれおり、最終的には法案・通達で確定します。
当事務所でも、制度確定の動きと実務への落とし込み（投資家への説明・開示・業務フロー）を継続して整理していきます。
以上、ご参考になりましたでしょうか？
任意組合型ファンドを目指していた場合は、ファンド戦略の抜本的な見直しが必要となりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
それでは良い一日をお過ごしください😊