こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです
ブログの更新が遅くなりましたが、７月の上旬、不動産特定共同事業（FTK）の社内研修のご依頼を受け、札幌に出張しました
空気がからっと湿度が低く、空も花も緑もきれい・・・・夏の北海道は良いと伺っていましたが、本当に最高です
ラベンダーの花からせっせと蜜を集めるミツバチがキュートでした
不特法の改正動向－区分投資に対する新たな規制
さて、すこし前になりましたが、2120年6月号の月刊不動産フォーラムに、不特法の新たな規制動向に関する論文を寄稿しました。
そのテーマは 『区分所有不動産共同投資契約』
初めて聞くスキームだな 
と思われる読者の方も多いと思います。
イメージは、ホテルを区分所有化して販売する『区分所有ホテル投資』
ホテルを開発した事業者が、部屋毎に区分所有権を設定して小口化し、複数の投資家に販売すると同時にリースバックを受ける、というものです
また、複数存在する区分所有物件の稼働率を平準化する（空室リスクを抑える）ため、全ての物件の収益を合算して、各投資家に配分します
典型的なスキームは、次の図のとおりです。
①宅建業者は、自ら又は第三者が所有する区分所有建物を投資家に販売する。
②宅建業者は、は予め定められた区分所有不動産投資契約に基づき、 各区分所有不動産を投資家から一括借上げする。
③宅建業者は、各区分所有不動産を第三者に転貸し、賃料の支払いを受ける。
④宅建業者は、区分所有不動産投資契約に基づき、当該契約の対象となる区分 所有不動産全体から得た賃料収益（例：70）から、事業者報酬等の経費（例：10） を控除した額（例：60）を、各投資家に（例：20ずつ）分配する。
以上の特徴をまとめると、
①不動産を小口販売するため区分所有化すること（区分所有要件）
②リースバックを受けることを約束して販売すること（事前販売要件）
③リース料が他の区分所有物件と合算されること（収益合算要件）
の３つを満たす契約が『区分所有不動産共同投資契約』となります。
これを新たに不特法の規制対象とすることが議論されています
ワンルームマンション販売も不特法の規制対象に
区分所有不動産共同投資契約の活用法は
投資家に販売した区分所有不動産を、固定賃料で借り上げるケースに比べ、複数物件の収益を合算することには、次のようなメリットがあります。
①事業者は、賃貸料の下落リスクや、空室リスクから解放される
②投資家は、空室リスクを分散でき、期待利回りも高まめられる（サブリースよりも、管理委託の方が利回りが高い）
③事業者と投資家の利益相反を解消しやすい
このような区分所有不動産共同投資契約のメリットを活かした新しいビジネス
モデルとして、カピバラ好き行政書士は、次の４つを提案しています。
・区分所有マンション共同投資
・区分所有ヘルスケア施設共同投資
・区分所有ホテル共同投資
・区分所有オフィス共同投資
詳細は、月刊不動産フォーラム21の2020年6月号をご覧ください
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/2020/07/pdf/Forum_20_06_02.pdf
※1ページ目の抜粋のみ掲載しています
区分所有不動産共同投資契約のWEBセミナーを開催
【第10回】不動産特定共同事業セミナー
セミナー構成は、以下を予定しています。
区分所有不動産共同投資契約の法規制
✓既存の『賃貸型』と『区分所有不動産共同投資契約』の比較
✓区分所有不動産共同投資契約に対する規制強化案（２要件）
● 収益合算要件
● 事前販売要件
区分所有不動産投資契約のビジネスモデル
✓４つの基本ビジネスモデル
①『区分所有マンション共同投資』
②『区分所有ヘルスケア施設共同投資』
③『区分所有ホテル共同投資契約』
④『区分所有オフィス共同投資契約』
✓既存の１号事業ファンドとの組み合わせスキーム
区分所有化による不動産小口販売を検討している事業者の方や、
既存のファンドスキームへの活用に興味のあるFTK事業者の方は、
ぜひ奮ってご参加ください