こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです
１年のうち最も華やぐホリデーシーズン、街を歩けば、クリスマスイルミネーションがきらめいています。今年のクリスマスは、みなさまご自宅で過ごされるのでしょうか
休暇前の最後の1週間、カピバラ好き行政書士は、年内にできることを済ませ、また来年に向けて、粛々と仕事を進めています。
先週は、新規に不特法のご相談を受けた千葉県の会社様と共に国土交通省を訪問し、
本申請のGOサインが下りた東京の会社様の本申請書類を国土交通省に提出し、
来年のセミナー企画の打ち合わせを業界新聞社の方と行い、
新たな旅館業申請のため、建設工事中の銀座のビルの現場調査と保健所協議を行いました。
今週は、年内最後の出張で、不動産特定共同事業関係の顧問先を２社訪問してきました
不特法やファンドの組成は、それ自体が目的なのではなく、会社の事業展開を促進するツールです。
カピバラ好き行政書士は、ファンドの集客や業務上の質問のほか、今後の会社の事業展開や、新たな商品企画の検討など、会社の事業内容に即した、きめ細やかなサポートいたします
写真は名古屋のイルミネーションです
新幹線は空いていましたが、街には結構な人が出ているような印象です。
今日は、総括会委員を務める不動産特定共同事業（FTK）の多様な活用手法検討会の今後の審議について国土交通省の方と打合せを行いました。
専門的な個別論点はこのブログでも紹介をしていますが、まず不動産特定共同事業を普及させ、裾野を広げるためには、いかに制度をわかりやすく説明していくかが非常に重要なことであると議論しました。
掘り下げるほどに出てくる難解な論点や複雑さをひもとくおもしろさもありますが、カピバラ好き行政書士は、明瞭で明快な、わかりやすい説明を試みていきたいと考えています。
ということで、年内最後の全国賃貸住宅新聞の連載記事をご紹介します
テーマは『相続対策ファンド』です
近年、富裕シニア層の間で、相続対策に効果があるとされる不動産ファンド（相続対策ファンド）が人気を集めています。
相続対策ファンドには、
①ファンド出資の相続財産評価が不動産ベースで行われるため、現物不動産と同様の相続税の節税効果がある
②ファンド出資が一口当たり数百万円単位に小口化されているため、実物不動産に比べ生前贈与や遺産分割が行いやすい
③現物不動産に比べ管理の手間がかからない
といったメリットがあります。
記事では、代表的な相続対策ファンドである「任意組合型ファンド」と「不動産小口信託受益権」の２つのスキームを解説します。
任意組合型ファンド
任意組合型ファンドとは、不動産特定共同事業法（不特法）の許可を受けた事業者が、民法上の組合（一般的に「任意組合」と呼ばれる）を組成して投資家から組合出資を募り、集めたお金で不動産に投資する仕組みです。
不動産小口信託受益権
不動産小口信託受益権とは、不動産を信託財産とする信託受益権を小口に分割して投資家に販売する仕組みです。同スキームは組成・販売のハードルは高いものの、任意組合型ファンドに比べ、さらに投資家メリットを高めることができます。
任意組合型ファンドと不動産小口信託受益権の違い
投資家の出資持分（信託受益権）は、信託財産である不動産の相続財産評価に基づき評価される旨が財産評価基本通達に明示されています。この点、通達に評価方法の明示がない任意組合型1号事業スキームよりも、税務否認リスクが低いというメリットがあります
また、不動産取得税は非課税となるとともに、信託の登記に係る登録免許税には低い税率が適用されます
しかし、事業者の視点に立つと、小口不動産信託受益権を組成するには信託業法に基づく信託会社の免許又は登録が、同受益権を販売するには金融商品取引法に基づく第二種金融商品取引業の登録がそれぞれ必要となります。
いずれもライセンス要件が厳しいため、一般の不動産会社の場合は、信託会社（又は信託銀行）及び第二種金融商品取引業者と提携して、自らは不動産の譲渡人（オリジネーター）として関与するのが現実的です。
投資家メリットと事業化ハードルの両面を検討のうえ、最適なスキームを選択しましょう
ぴよリンもクリスマス仕様
Merry Christmas
どうぞ、よいホリデーシーズンをお迎えください