許可が下りない！近年の不特事業者の課題 さて、本日は不特法を巡る行政庁の動向について、 実務の現場から見えてきた新しい景色をお伝えします。 すなわち、不動産特定共同事業では、主に次の2つの課題があります。 【新規参入時】 必要な社内体制や書類の準備が十分でないため、許認可申請が途中で止まったり、許可取得までに時間がかかる。 【許可取得後】 実際の業務運用が法令や社内規
続きを読む不特法ファンドの分別管理と銀行口座 「ファンドごとの専用口座管理」は法令上の基本
本日はファンド事業で最も重要なコンプライアンス論点である『分別管理』のお話をします。 不動産特定共同事業では、投資家から出資を受け、対象不動産を取得・運用し、その収益を投資家に分配します。このとき、事業者が管理する投資家からの出資金、対象不動産から生じる賃料収入、売却代金、費用支払、分配金支払などは、不動産特定共同事業契約に係る財産として、法令に従って分別管理する必要があります。
続きを読む借地上の建物を対象とする不特法ファンドのリスクと組成上の留意点！借地の契約内容が重要
最近、不動産特定共同事業のクライアントから「土地を取得せず、借地上の建物だけを対象としてファンドを組成したい」とご相談が増えています。 土地を取得しないため、取得価格を抑えやすく、投資家に提示する利回りを高めやすいというメリットがあります。 そのため、ホテル、店舗、商業施設、簡易宿所、介護施設など、収益建物を対象とするファンドで検討されることがあります。 もっとも
続きを読む不動産鑑定鑑定取らない⇒「仕入れ価格」の開示が必須に？ 不特法・監督留意事項の改正ポイントを読み解く
※本解説は、2026年6月16日現在の改正案に基づくものです。今後内容が変更される可能性があるため、実務対応にあたっては必ず最新情報をご確認ください。 **************************************************************** おはようございます、不特法アドバイザーの石井くるみです。 本日は、不動産特定共同事業法施行規則と監督
続きを読むパブコメ募集中！不動産特定共同事業の「監督留意事項改正（案）」を徹底解説
先週2026年5月27日に国土交通省不動産・建設経済局から、「不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項について」の一部改正案が公表されました。 今回の改正は、近年急速に拡大するインターネットを通じた不動産クラウドファンディングへの一般投資家参加を踏まえたもので、投資家保護の観点から情報開示の充実や公正性の確保を図る内容が盛り込まれています。 この記事では、改正案のポイントを項目ごと
続きを読む第２回不特法コンプラ研修を開催しました～改正施行規則で変わる「説明責任」とファンド組成実務～
2026年5月19日、「2026年不特法コンプライアンス研修 第2回」を開催しました。 今回は、令和８年施行予定の不動産特定共同事業法施行規則改正をテーマとして、 ・利害関係人取引 ・想定利回りの説明義務 ・開発型ファンド ・継続開示 ・出資金使途 ・電子取引業務 など、実務への影響が大きいポイントを中心に解説を行いました。 ご参加いただいた皆
続きを読む【5月19日開催予定】2026年不特法施行規則改正と実務への影響を徹底解説します。
こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみです ゴールデンウィークも明け、日常業務が本格的に再開。 皆様は楽しい連休を過ごされてでしょうか 令和８年不特法施行規則改正とは？ さて、3月26日、不動産特定共同事業法施行規則の一部改正案が公表されました。 不動産ファンド事業において、改めて「コンプライアンス体制」や「運営実務」を見直す重要性が高まっています。
続きを読む不動産ファンドの送金手数料は誰が負担する？～実務上の考え方と約款整備のポイント～
不動産クラウドファンディングや任意組合型ファンド、匿名組合型ファンドなどの運営において、意外と見落とされやすい論点があります。 それは、「配当金（利益分配金）の受取や元本償還時に発生する金融機関などへの送金手数料を誰が負担するのか？」という問題です。 金額としては小さく見えても、投資家対応・会計処理・約款整備の観点では重要な論点です。 結論：法律で一律には決まっておらず、送金手数
続きを読むR8年4月から運用開始！FTKK・RCA策定「不動産特定共同事業に係る商品募集画面のチェックリスト」
このたび、（一社）不動産クラウドファンディング協会（RCA）と不動産特定共同事業者協議会（FTKK）により、不動産特定共同事業に係る商品募集画面のチェックリスト（以下「募集チェックリスト」）が策定されました。 本日は、当該チェックリストの概要と実務への影響を整理します。 これは、不動産ファンド業界（FTK）において非常に重要な出来事と言えるでしょう！ 募集チェックリス
続きを読む【重要】不特法施行規則改正の全体像｜26年4月施行、9月適用に向けた実務対応について
本日は、令和8年の４月施行の不動産特定共同事業法施行規則の改正について、全体像を整理します。 改正論点が多岐にわたり、新規・既存事業者ともに多くの影響がありますので、しっかり確認する必要があります。 規則改正の背景と理由 近年、不動産特定共同事業は ・クラウドファンディングの拡大 ・一般投資家の参入増加 により市場が大きく拡大しました。 一方で
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