１２月６日（木）、当事務所では『不動産ファンドの法律とビジネス』と題するセミナーを開催しました
本日は、セミナーの概要をご紹介します。
不動産ファンド規制の全体像と規制緩和
あらゆるビジネスに共通することですが、不動産ファンドビジネスを展開する場合も、その規制の全体像を把握することが重要です。
セミナーの冒頭では不動産ファンドを取り巻く法規制の全体像と、近年の規制緩和の流れを解説しました
出所：『不動産ファンドの法律とビジネス』セミナー資料から抜粋
不動産ファンドを規制する法律は、主に金融商品取引法（金商法）と不動産特定共同事業法（不特法）の２つになります。
金商法の規制を受けるのは、ファンド組成に用いられる「組合出資」等が、同法の「みなし有価証券」に該当するためです。ただし、ファンドの投資対象が現物不動産である等、一定の場合には、ファンド持分は不特法の規制対象となります。また、事業展開にあたっては、金融商品販売法（金販法）、犯罪による収益の移転防止に関する法律（犯収法）、個人情報の保護に関する法律（個人情報保護法）といった関連諸規制の遵守も必要です
金融商品取引法に基づくスキーム
セミナーでは、金商法に基づく不動産ファンドスキームとして、次の６つを解説しました
(1) GK（合同会社）社員権スキーム（許認可不要）
(2) 事業型ファンドスキーム（プラットフォーマーに第二種金融商品取引業の登録が必要）
(3) ソーシャル・レンディングスキーム（第二種金融商品取引業と貸金業の登録が必要）
(4) 子会社貸付型スキーム（第二種金融商品取引業の登録が必要）
(5) GK-TKスキーム（第二種金融商品取引業と投資運用業の登録が必要）
(6) 運用型信託スキーム（運用型信託会社の免許が必要）
セミナーで特に関心を集めたのが、(6)運用型信託スキーム
以前、FPGは相続税対策型の不動産小口化商品として、不特法（第１号事業）に基づく任意組合型ファンドを販売していましたが、運用型信託会社の免許を取得してからは、運用型信託スキームを活用して、相続税法上の財産評価基準がより明確である信託受益権型ファンドを販売するようになりました。
許可ハードルは高いものの、運用型信託スキームは税務リスクを抑えた相続税対策商品として、現時点で最強のスキームといえます
不動産特定共同事業法に基づくスキーム
次に、不動産特定共同事業法に基づく不動産ファンドスキームとして、次の４つを解説しました。
(1) 相続対策型・任意組合スキーム（第１号事業）
(2) 在庫ファンディングスキーム（小規模第１号事業）
(3) 完成物件販売スキーム（第３号事業）
(4)小規模第２号事業スキーム
セミナーでは、不特法の規制緩和により創設された『小規模第１号事業』の活用事例として、投資家への販売を予定する建設中の投資不動産（在庫）の建築費をファンドを通じて調達する『在庫ファンディングスキーム』などを解説しました。その仕組み／ノウハウは・・・ブログでは非公開とさせていただきます
受講者の方々からのフィードバック
今回は不動産ファンドのみをテーマとした初めてのセミナーでしたが、受講者の皆様からは
◎旅館業の案件が大きくなったため、大規模な資金調達が必要となってきたところ、不動産ファンドの規制・ビジネスを系統立て整理できた
◎不動産ファンドの様々なスキームの違いが分からず悩んでいたが、不特法を含め、様々なスキームの長所・短所が理解できた
◎資金調達及び物件売却先としてのファンド活用を検討していたところ、法体系が整理でき、実活用例も知ることができた
といった感想をいただきました
セミナー後は、有志の皆様と懇親会を開催し、様々な分野の経験・強みを持った受講者の方々の間で、セミナー内容やビジネスのコラボレーションに関する会話が盛り上がりました
例えば、ある受講者の方は、『茅葺屋根』の古民家の再生事業に取り組んでおり、１つでも多くの古民家を再生するため、ファンドによる資金調達を模索されていたり、他の受講者の方（既に多数の簡易宿所を開発し所有されている）は、更なる民泊・旅館業の事業展開のため、ファンドによる資金調達を検討されていたりしました
今後、不動産ファンドの活用により、歴史的・文化的に貴重な建築物の保全や、観光立国推進のための民泊・旅館業物件の開発が促進されると素敵だな、と思いました
年明けに、また不動産ファンドや金融をテーマにしたセミナーを開催しますので、ご興味のある方はぜひご参加ください