全国空き家利活用×小規模不特ファンドセミナー2020もいよいよ後半戦。
先週は、名古屋にて空き家利活用×小規模不特ファンドセミナーに登壇しました
セミナー会場は、名古屋駅徒歩１０分の場所にある、那古野インキュベーション施設『なごのキャンパス』でした。
廃校となった小学校の建物を、シェアオフィスやコワーキングスペースにリノベーションしたものだそうで、「空き家利活用」のイベントのテーマともぴったり
お洒落でモダンな施設ですが、扉が懐かしい小学校の引戸だったり、跳び箱のテーブル、ドラムをモチーフにした灯りなどの遊び心がいっぱい
併設するカフェは、もともと小学校の給食室を改装したもので、調理場の厨房がそのまま活かされています。
カスタードプディングや、マカロニグラタンなど子供が好きそうな（大人も）メニューが揃っていました
多くの方がご参加くださり、会場も大賑わい。
参加者は愛知県や三重県の不動産会社、建築設計事務所の方が多かったように感じました。
名古屋は旅館業・民泊案件でも足を運んだエリア。
知り合いも会場に来て下さり、終了後は民泊のお客様の経営するお店でわいわい食事したり、とても楽しい出張でした
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本日は、前回記事『不動産小口信託受益権』が身近に？ SBIによる『提携型』スキームの解説！！の最後に言及した「自己信託」について解説します。
「自己信託」は、信託会社等のライセンスなしで不動産ファンドの組成が可能です。
不動産ファンド組成の第１歩としてのチャレンジに適した方法です。
自己信託の活用
自己信託とは、委託者自身が受託者となって受益者のために信託財産を管理・処分することをいい、公正証書等の作成等によって効力を生じます（信託法3条3号、同法4条3号各号）。
自分で自分に委託するなんて、少し不思議な感覚です
「自分に信託してなにか意味があるの
」
という声が上がりそうですが、自己が所有する一定の財産を、「これから信託財産として、その他の固有財産とは別に扱います」と宣言し、信託を設定することになるので、倒産隔離を図ることができます。
なお、自己信託を行おうとする者は、受益者保護等の観点から、５０人以上の者が受益権を取得することができる場合は、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（信託業法50条の２第1項、同法施行令15条の２）。
この自己信託に関する５０人のカウントにあたっては、法の潜脱が行われないよう、組合（LPSや匿名組合など）が信託受益権を取得する場合には、その組合の組合員の人数をカウントする等の詳細なルールが設けられています（信託業法施行令15条の２第2項各号）
金商法との関係は
信託の受益権の自己募集又は自己私募は金融商品取引業にはあたりません（金商法2条8項7号を参照）。
そのため、自己信託を行う者が自ら受益権を投資家に売却するにあたり、金融商品取引業者の登録を受ける必要はありません。
ただし、受益権の売却の代理又は媒介を他者に委託する場合、その業務を受託する他社の行為は２項有価証券の募集又は私募の取扱いに該当するため、当該他者は第二種金融商品取引業者である必要があるので要注意です
このように、受益者が４９人以下となる自己信託であれば、特段のライセンスなしで信託を用いた不動産ファンドを組成することができます
自己信託を活用した不動産ファンド組成の流れ
自己信託を用いた不動産ファンドの組成から販売までの流れは次のとおりです。
① 公正証書等を作成して、自ら所有する不動産を自己信託に設定する。
② 自己信託の受益権を４９人以下の投資家に売却する。
③ 受益者に対して公正証書等の内容に従い分配を行うとともに、一定期間経過後に不動産を売却し、当該売却収入から売却に伴う諸経費を控除した金額を、受益権の保有個数に応じて受益者に交付し、信託契約を終了する。
自己信託は、ファンドによる資金調達をしたい不動産が１件である場合や、不動産ファンド事業への参入前に試験的にファンドを組成してみる場合に活用することができます
来週は岡山県でセミナーです
体調管理をしっかりして臨みたいと思います