不特法・許認可の実務 | 日本橋くるみ行政書士事務所

【不特法8月改正】パブコメで見えた3つの重要ポイント～利害関係人取引と不動産鑑定評価の重さ～

8月21日に公布された不動産特定共同事業法施行規則の改正について、最終的な改正内容とパブリックコメントへの回答を読み込んでいくと、改正案の段階では必ずしも明確ではなかった実務上の考え方がいくつか見えてきます。その中でも、特に重要だと感じるのが次の3点です。 1．利害関係人への売却等は、想像以上に「鑑定評価」が重い今回の改正では、利害関係人への対象不動産の売却等につ

【不特法8月改正】実質的なビジネスへの影響は？緊急実務セミナーを開催します！

施行規則・監督留意事項・電子取引業務ガイドラインが改正！先週8月21日、国土交通省から「不動産特定共同事業法施行規則の一部を改正する命令」が公布され、あわせて監督留意事項、電子取引業務ガイドラインも改正されました。今回の改正では、契約成立前の説明事項、財産管理報告書、電子取引業務における情報開示など、不特法事業者の実務に関わる幅広い見直しが行われています。

【改正犯収法まとめ】コンプライアンス研修振り返り―ファンド事業者に求められる本人確認・マネロン対策―

2026年8月18日、くるみ事務所では「不特法コンプライアンス2026　最新の犯収法・反社対策アップデート」と題し、不動産特定共同事業者をはじめとするファンド事業者向けのコンプライアンス研修を実施しました。今回の研修で大きなテーマとなったのが、2027年4月1日に全面施行される犯罪収益移転防止法施行規則の改正です。本人確認は「画像を見る」から「真正性を電子的に確認する」時代へ

不特法事業者は『廃業』すれば償還義務や監督から逃れられるのか？不特法「みなし事業者」と投資家保護の仕組み

最近、運営事業者が、突然、「不動産特定共同事業を廃業」したケースがあります。しかも、不動産クラウドファンディングで償還遅延が発生している最中での廃業！これを受け、出資を行った投資家からは、「廃業してしまったら、出資金は返ってこないのか？」「許可がなくなったら、行政はもう監督してくれないのか！？」という不安の声が聞こえてきます。果たして、不特法

みんなで大家さん運営会社が約2881億円の債務超過！投資資金は戻ってくるのか？不特法許可の行方と注視すべきポイント

今週はお盆週間。帰省や旅行など、休暇を取っている方も多いと思います。そんなお盆中に衝撃的なお知らせです。「みんなで大家さん」のファンド運用を行う都市綜研インベストファンド株式会社について、2026年3月期の財務状況が明らかになりました。「みんなで大家さん」のファンド運用会社が債務超過に！最も目を引くのが、約2,881億円の債務超過です

借地上の建物を対象とする不特法ファンドのリスクと組成上の留意点！借地の契約内容が重要

最近、不動産特定共同事業のクライアントから「土地を取得せず、借地上の建物だけを対象としてファンドを組成したい」とご相談が増えています。土地を取得しないため、取得価格を抑えやすく、投資家に提示する利回りを高めやすいというメリットがあります。そのため、ホテル、店舗、商業施設、簡易宿所、介護施設など、収益建物を対象とするファンドで検討されることがあります。もっとも

パブコメ募集中！不動産特定共同事業の「監督留意事項改正（案）」を徹底解説

先週2026年5月27日に国土交通省不動産・建設経済局から、「不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項について」の一部改正案が公表されました。今回の改正は、近年急速に拡大するインターネットを通じた不動産クラウドファンディングへの一般投資家参加を踏まえたもので、投資家保護の観点から情報開示の充実や公正性の確保を図る内容が盛り込まれています。この記事では、改正案のポイントを項目ごと

第２回不特法コンプラ研修を開催しました～改正施行規則で変わる「説明責任」とファンド組成実務～

2026年5月19日、「2026年不特法コンプライアンス研修第2回」を開催しました。今回は、令和８年施行予定の不動産特定共同事業法施行規則改正をテーマとして、・利害関係人取引・想定利回りの説明義務・開発型ファンド・継続開示・出資金使途・電子取引業務など、実務への影響が大きいポイントを中心に解説を行いました。ご参加いただいた皆

不動産ファンドの送金手数料は誰が負担する？～実務上の考え方と約款整備のポイント～

不動産クラウドファンディングや任意組合型ファンド、匿名組合型ファンドなどの運営において、意外と見落とされやすい論点があります。それは、「配当金（利益分配金）の受取や元本償還時に発生する金融機関などへの送金手数料を誰が負担するのか？」という問題です。金額としては小さく見えても、投資家対応・会計処理・約款整備の観点では重要な論点です。結論：法律で一律には決まっておらず、送金手数

R8年4月から運用開始！FTKK・RCA策定「不動産特定共同事業に係る商品募集画面のチェックリスト」

このたび、（一社）不動産クラウドファンディング協会（RCA）と不動産特定共同事業者協議会（FTKK）により、不動産特定共同事業に係る商品募集画面のチェックリスト（以下「募集チェックリスト」）が策定されました。本日は、当該チェックリストの概要と実務への影響を整理します。これは、不動産ファンド業界（FTK）において非常に重要な出来事と言えるでしょう！募集チェックリス